Veel huiseigenaren betalen jaar in jaar uit een rente-opslag die niet meer bij hun situatie past. De woning is in waarde gestegen, er is afgelost of er is verbouwd, maar de hypotheekrente staat nog op het niveau van het moment van afsluiten. Die opslag hangt vast aan de verhouding tussen uw hypotheekschuld en de waarde van uw woning. Zodra die verhouding gunstiger wordt, kunt u in een lagere risicoklasse terechtkomen en daalt de opslag die u betaalt.

Een actueel taxatierapport is vaak de sleutel om dat voordeel daadwerkelijk te verzilveren. De bank wil de nieuwe waarde onderbouwd zien voordat zij uw opslag aanpast. In dit kader leest u hoe risicoklassen en de loan-to-value werken, wanneer een nieuwe taxatie zich terugverdient, en welke route in uw geval het meest oplevert.

Wat risicoklassen en loan-to-value precies zijn

Geldverstrekkers delen hypotheken in risicoklassen in. Hoe lager het risico voor de bank, hoe lager de opslag die zij bovenop het basistarief rekent. Dat risico meet de bank vooral aan de loan-to-value, kortweg LTV: het deel van de woningwaarde dat u met uw hypotheek heeft gefinancierd. Heeft u een woning van 320.000 euro met een hypotheekschuld van 256.000 euro, dan is uw LTV 80 procent.

De klassegrenzen liggen meestal op vaste percentages, bijvoorbeeld rond de 90, 80, 67 en 60 procent van de woningwaarde. Zakt uw LTV onder zo'n grens, dan schuift u een klasse op en daalt de opslag. Het verschil tussen twee klassen lijkt klein op papier, maar werkt door over elke maandtermijn die u nog te gaan heeft. Op een leningdeel van enkele tonnen telt dat snel op.

Wanneer een nieuwe taxatie de moeite loont

Er zijn twee bewegingen die uw LTV verbeteren. De eerste is een gestegen woningwaarde. De Friese woningmarkt heeft de afgelopen jaren flink bewogen, en in plaatsen als Leeuwarden, Drachten en Sneek liggen verkoopprijzen voor veel woningtypen hoger dan een paar jaar terug. Een vrijstaande woning in het buitengebied rond Dokkum of een tussenwoning in Heerenveen kan daardoor een hogere waarde vertegenwoordigen dan de bank in haar systemen heeft staan.

De tweede beweging is dat uw schuld is gedaald, door reguliere aflossing of een extra storting. Heeft u allebei meegemaakt, dan is het effect dubbel. Een nieuwe taxatie loont vooral wanneer u in de buurt van een klassegrens zit. Zit u op 82 procent en ligt de volgende grens op 80 procent, dan kan een actuele waardebepaling u net over die drempel tillen.

Ook na een verbouwing is een hertaxatie verstandig. Een nieuwe keuken, een dakkapel of een uitbouw verhoogt de waarde, maar de bank rekent daar pas mee als die waarde is vastgelegd in een gevalideerd rapport. Twijfelt u of uw situatie dicht genoeg bij een grens zit, dan loont het om dat eerst te laten doorrekenen voordat u kosten maakt.

De opslag die u jaren geleden afsprak, hoort bij de situatie van toen. Een actueel rapport laat zien wat uw woning vandaag waard is.

Rente-opslag verlagen bij uw eigen bank versus volledig oversluiten

Er zijn twee manieren om van een lagere opslag te profiteren, en ze verschillen sterk in moeite en kosten.

Opslag verlagen bij uw huidige geldverstrekker

U blijft bij uw eigen bank en vraagt om aanpassing van de risicoklasse. Sommige banken doen dat automatisch zodra uw schuld onder een grens zakt door aflossing. Wilt u profiteren van een hogere woningwaarde, dan dient u een actueel taxatierapport in. Uw rentecontract blijft verder ongewijzigd, dus er is geen boeterente en geen nieuwe notarisgang. Dit is de eenvoudigste route en vaak de eerste die u zou moeten onderzoeken.

Volledig oversluiten naar een andere bank

Bij oversluiten brengt u uw hypotheek onder bij een nieuwe geldverstrekker met een lager basistarief. Dat kan lonen als uw huidige rente fors hoger ligt dan wat nu wordt aangeboden. Tegenover de besparing staan kosten: mogelijk boeterente voor het openbreken van uw rentevaste periode, advieskosten en notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte. Ook hier is een gevalideerde taxatie verplicht. Laat een adviseur de totale som maken voordat u kiest.

Benieuwd of uw woning u een lagere opslag oplevert?

Met een actueel, NWWI-gevalideerd rapport weet u precies waar uw woning vandaag op gewaardeerd wordt, overal in Friesland.

Vraag een taxatie aan

De kosten van de taxatie tegenover de besparing

Een woningtaxatie kost geld, en die uitgave moet u afzetten tegen wat u terugverdient. Voor een NWWI-gevalideerd rapport ligt het tarief doorgaans tussen de 350 en 600 euro, afhankelijk van het woningtype, de ligging en de omvang van de woning. Een rijwoning in de kern van Wolvega vraagt minder werk dan een vrijstaande boerderij met opstallen in het buitengebied bij Bolsward, en dat ziet u terug in de prijs.

Reken vervolgens uit wat een lagere opslag u per maand scheelt en vermenigvuldig dat met het aantal maanden dat uw rente nog vaststaat. Schuift u een klasse op en scheelt dat enkele tientallen euro's per maand, dan is de taxatie er binnen een jaar uit. Bij volledig oversluiten neemt u ook de eventuele boeterente, advies- en notariskosten mee in die som. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan deze berekening voor uw situatie maken. Wilt u eerst weten wat een taxatie in uw geval kost, kijk dan naar onze pagina over de diensten en taxaties die wij in heel Friesland leveren.

Hoe u begint

De eerste stap is een ruwe inschatting van uw huidige LTV. Pak uw laatste hypotheekoverzicht voor de openstaande schuld en zoek een actuele indicatie van uw woningwaarde. Zit u in de buurt van een klassegrens, dan is het zinvol om verder te kijken.

  1. Vraag bij uw bank of adviseur op welke risicoklasse u nu zit en waar de eerstvolgende grens ligt.
  2. Laat een onafhankelijke taxateur de actuele marktwaarde bepalen met een gevalideerd rapport.
  3. Dien het rapport in bij uw geldverstrekker met het verzoek om aanpassing van de opslag, of leg het voor aan een nieuwe bank bij oversluiten.
  4. Vergelijk de besparing met de gemaakte kosten en bevestig de wijziging.

Onze taxateurs kennen de Friese markt van Lemmer tot Harlingen en van Joure tot de dorpen rond Leeuwarden. Een onafhankelijke waardebepaling, zonder belang bij de uitkomst, geeft u en uw bank een betrouwbaar fundament om op te bouwen. Hoe wij te werk gaan, leest u op de pagina over onze werkwijze.

Veelgestelde vragen

Dat hangt af van uw hypotheeksom en hoeveel risicoklassen u opschuift. Een verschil van een paar tienden procent op een hypotheek van twee tot drie ton kan al tientallen euro's per maand schelen. Reken het bedrag altijd terug naar uw eigen leningdeel en houd rekening met de looptijd die u nog vast heeft.

Niet altijd. Sommige geldverstrekkers passen de risicoklasse automatisch aan op basis van uw aflossingen. Wilt u profiteren van een hogere woningwaarde door de markt of een verbouwing, dan vraagt de bank vrijwel altijd een actueel, gevalideerd taxatierapport om de nieuwe waarde te onderbouwen.

Bij het verlagen van de rente-opslag blijft u bij uw eigen bank en past die alleen de opslag voor uw risicoklasse aan. Bij oversluiten gaat u naar een nieuwe geldverstrekker met een lager rentetarief, wat boeterente en advies- en notariskosten met zich mee kan brengen. Welke route loont, hangt af van uw resterende rentevaste periode en de kosten.

Ja. Voor het aanpassen van uw risicoklasse of het oversluiten van uw hypotheek eist vrijwel iedere Nederlandse geldverstrekker een NWWI-gevalideerd rapport. De rapporten van Friesland Taxaties zijn NWWI-gevalideerd en worden geaccepteerd door alle banken en bij NHG.

Heeft uw woning waarschijnlijk aan waarde gewonnen, of heeft u flink afgelost? Dan is de kans groot dat u maandelijks te veel betaalt. Vraag uw taxatie online aan of bel ons gerust op 06‑57880426 voor advies over uw situatie. Wij denken met u mee.