Wanneer u een woning erft, komt er veel op u af. Naast het verdriet en de praktische zaken rond de nalatenschap moet de waarde van de woning worden vastgesteld. Die waarde bepaalt hoeveel erfbelasting u betaalt en vormt de basis voor de verdeling tussen erfgenamen. Een ouderlijk huis in Leeuwarden, een vrijstaande woning in het Friese buitengebied of een appartement aan de waterkant in Sneek: elk object vraagt om een heldere, onderbouwde waardebepaling.

De keuze tussen de WOZ-waarde en een getaxeerde marktwaarde is daarbij een van de belangrijkste beslissingen. Hieronder leest u hoe beide waarden zich tot elkaar verhouden, wat de peildatum betekent en wanneer een taxatie de moeite loont. Dit zijn algemene richtlijnen. Voor uw persoonlijke situatie blijven uw notaris en belastingadviseur leidend.

WOZ-waarde en marktwaarde: twee verschillende getallen

De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente jaarlijks aan een woning toekent voor de heffing van belastingen. Die waarde wordt massaal bepaald op basis van verkoopcijfers en kenmerken, met een vaste peildatum van 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-beschikking houdt geen rekening met de actuele staat van een specifieke woning, met achterstallig onderhoud of met bijzondere omstandigheden.

De marktwaarde is het bedrag dat de woning op een bepaald moment redelijkerwijs zou opbrengen bij verkoop. Een taxateur stelt die waarde vast door de woning te bezichtigen, te meten en te vergelijken met verkochte woningen in de buurt. In delen van Friesland waar weinig vergelijkbare verkopen zijn, zoals dorpen rond Dokkum of het buitengebied bij Wolvega, kan de marktwaarde flink afwijken van de geautomatiseerde WOZ-inschatting.

Voor de aangifte erfbelasting hanteert de Belastingdienst voor een eigen woning in beginsel de WOZ-waarde. Daarbij mag u kiezen tussen de WOZ-waarde met als peiljaar het jaar van overlijden of die van het jaar daarna. Bij een verhuurde of bijzondere woning gelden soms andere regels. Uw notaris of belastingadviseur kan dit voor uw situatie bevestigen.

De peildatum is de overlijdensdatum

Bij een taxatie voor een nalatenschap gaat het om de waarde op de dag van overlijden. Dat heet de peildatum. Een taxateur kan een woning ook met terugwerkende kracht waarderen: de opname vindt later plaats, maar de waarde wordt bepaald zoals die op de overlijdensdatum was. Dit is belangrijk wanneer de woningmarkt in de tussentijd is bewogen of wanneer er na het overlijden iets aan de woning is veranderd.

Voor de verdeling tussen erfgenamen wordt vaak juist gekeken naar de actuele marktwaarde op het moment van verdeling. Het kan dus voorkomen dat u twee waarden nodig heeft: een naar de overlijdensdatum voor de aangifte en een actuele waarde voor de uitkoop of verkoop. Een taxateur die dit onderscheid kent, legt beide momenten helder vast in het rapport.

Wanneer loont een taxatie en wanneer volstaat de WOZ?

Liggen de WOZ-waarde en de marktwaarde dicht bij elkaar, dan is het meestal niet nodig om kosten te maken voor een taxatie voor de aangifte. De WOZ-beschikking is dan een prima basis. Het verschil tussen beide waarden bepaalt of een taxatie zich terugverdient.

Een taxatie loont vooral in deze situaties:

  • De woning heeft achterstallig onderhoud, vocht- of funderingsproblemen die de WOZ niet meeneemt.
  • Het gaat om een bijzonder object, zoals een boerderij, een rijksmonument of een woning met een grote kavel in het buitengebied.
  • De WOZ-waarde lijkt aan de hoge kant, terwijl de markt in die kern juist is afgekoeld.
  • Er moet hoe dan ook verdeeld of uitgekocht worden en u wilt één onbetwiste waarde.

Een lagere getaxeerde marktwaarde kan in voorkomende gevallen leiden tot minder erfbelasting, mits de Belastingdienst de afwijking van de WOZ accepteert. Of dat in uw geval mag, hangt af van het type woning en de regels die op dat moment gelden. Laat dit altijd toetsen door uw belastingadviseur voordat u op een taxatiewaarde rekent.

Een onafhankelijke waardebepaling neemt de twijfel weg. Of u nu verkoopt, behoudt of een mede-erfgenaam uitkoopt: iedereen rekent met hetzelfde, controleerbare getal.

Verdeling, uitkoop en de keuze om te verkopen of te behouden

Erven meerdere mensen samen een woning, dan moet de waarde verdeeld worden. Wil één erfgenaam in de woning blijven wonen, dan koopt hij of zij de anderen uit. Het bedrag van die uitkoop wordt afgeleid van de marktwaarde. Een te lage waarde benadeelt de vertrekkende erfgenamen, een te hoge waarde benadeelt degene die blijft. Een onafhankelijke taxatie haalt die spanning eruit.

Wil de erfgenaam die blijft een hypotheek afsluiten om de uitkoop te financieren, dan eist de geldverstrekker een gevalideerd taxatierapport. Een NWWI-gevalideerd taxatierapport is geldig bij alle Nederlandse banken en bij NHG, zodat u de financiering rond krijgt zonder vertraging. Wij verzorgen deze rapporten in heel Friesland, van Heerenveen en Joure tot Harlingen en Bolsward.

Kiest u juist voor verkoop, dan helpt een taxatie om een reële vraagprijs te bepalen en om binnen de erfgenamen tot overeenstemming te komen over de ondergrens. Bij behoud van de woning legt de taxatie de waarde vast voor de verdeling en voor de aangifte. Twijfelt u nog tussen verkopen en behouden, bekijk dan ook onze diensten of vraag vrijblijvend om advies over de aanpak.

Verdeling soepel houden tussen erfgenamen

Discussie over geld kan een nalatenschap zwaar maken, juist tussen familieleden. Een rapport van een onafhankelijke taxateur geeft alle partijen hetzelfde uitgangspunt. De waarde is onderbouwd met meetgegevens en vergelijkbare verkopen, niet met een gevoel. Dat maakt het gesprek bij de notaris zakelijker en korter.

Een geerfde woning laten taxeren in Friesland

Of het nu gaat om de aangifte erfbelasting, de verdeling of de uitkoop van een mede-erfgenaam: wij bepalen de marktwaarde helder en onafhankelijk, met de juiste peildatum.

Vraag een taxatie aan

Wat een taxatierapport voor een nalatenschap bevat

Een goed rapport beschrijft de woning, de gehanteerde peildatum en de onderbouwing van de waarde. U vindt er de oppervlakte volgens de meetinstructie, de onderhoudsstaat, de gebruikte vergelijkingsobjecten en een toelichting op bijzondere kenmerken. Bij een Friese tussenwoning in een nieuwbouwwijk van Drachten ziet die onderbouwing er anders uit dan bij een vrijstaande woning aan het water bij Lemmer, en dat hoort u terug te lezen.

Voor de erfbelasting kunt u kiezen om de woning naar de overlijdensdatum te laten waarderen. Voor verdeling of financiering kan een actuele waarde nodig zijn. Geef bij de aanvraag aan met welk doel u de taxatie nodig heeft, dan stemmen wij het rapport daarop af. Heeft u vragen over de werkwijze, neem dan gerust contact op.

Veelgestelde vragen

Voor de aangifte erfbelasting geldt in beginsel de WOZ-waarde, met als WOZ-peiljaar het jaar van overlijden of het jaar daarna. U mag kiezen welke van die twee WOZ-waarden u gebruikt. Wijkt de werkelijke marktwaarde sterk af, dan kan een taxatie naar de overlijdensdatum nuttig zijn. Stem dit af met uw notaris of belastingadviseur.

De peildatum is de datum van overlijden. De taxateur bepaalt de marktwaarde van de woning zoals die op die dag was, ook als de opname later plaatsvindt. Dat maakt het mogelijk om de juiste waarde voor de verdeling en de aangifte vast te leggen.

Als WOZ-waarde en marktwaarde dicht bij elkaar liggen, volstaat de WOZ vaak. Bij een woning die slecht onderhouden is, een bijzonder object of een afwijkende marktsituatie kan een lagere getaxeerde marktwaarde minder erfbelasting betekenen. Een taxateur kan vooraf inschatten of het verschil de moeite loont.

Bij verdeling of uitkoop van een woning is een onafhankelijke taxatie meestal verstandig. De marktwaarde vormt dan de basis voor het bedrag waarmee een erfgenaam wordt uitgekocht. Een NWWI-gevalideerd rapport wordt door alle partijen en geldverstrekkers geaccepteerd en voorkomt discussie.

Een nalatenschap regelen kost tijd en aandacht. Met een helder taxatierapport heeft u één betrouwbare waarde waarop u verder bouwt, voor de Belastingdienst en voor uw mede-erfgenamen. Wilt u een geerfde woning in Friesland laten taxeren? Vraag eenvoudig online een taxatie aan of bel ons op 06‑57880426 voor overleg.